89. צריך לעצור את הצניחה במחירי הדירות

טוב נתחיל בזה שהכותרת מעצבנת (כרגיל אצל סח'בק) , כאשר מישהו אומר צריך ל.. הכוונה שאין לו מושג איך לבצע או שלא באמת אכפת לו. למשל: שמישהו יסגור את המזגן ממש קר.

יפים שלי, כידוע מחרי הדיור יורדים כבר 8 חודשים ברצף. יש ערים כמו ירושלים שלא יורדים, ויש ערים כמו ת"א שממש צונחים. זו קצת אנומליה כי בכל התקופה הזו יש את מבצעי ה90/10 של הקבלנים, "ידידתנו" השיעית ממזרח גם דאגה להגדיל את הביקוש לדירות בעוד כ 5000 דירות, בלי להתכוון אבל תודה. לבסוף המוזר מכל, זה אפקט סיום המלחמה בו הייתי מצפה לגידול בביקוש (או לפחות גידול במספר העסקאות) קחו למשל את הבורסה הישראלית שממש טסה מייד עם הצלחת מבצע הביפרים, דרך ההפצצה האמריקאית/ישראלית באיראן , חזרת 98% מהחטופים ועד ימים אלו ממש. כל הדיוט ואפילו אידיוט, היה מצפה שגם מחירי הדיור יצטרפו לחגיגה (המוצדקת יש לומר) הזו. הזמן נוקף ונוקף ושוק הנדל"ן לא מקבל מחיאות כפיים.

אם אתם , הייטקיסטים שלי, לא יודעים את מצבי. אציין כאן מייד שאני בכלל חסר דיור וגר בדירה שכורה, את כל נכסיי אני משקיע בשוק ההון (דפוס התנהגות שממש לא מומלץ ומתאים רק לשרוטים כמוני) ולכאורה יש לי אינטרס מובנה שמחירי הדיור ירדו. אז אחדש לכם: לא אמור להיות יותר מידי הבדל בין שוק ההון כנכס פיננסי לנדל"ן כהשקעה, הם די מתואמים וההבדל היחיד הוא מהירות התגובה השונה למחזורי עסקים. ממש כמו גרף של פונק' סינוס וקוסינוס יחד. אז מדוע לא כדאי שמחירי הדיור יצנחו? הענף הזה מהווה מרכיב חסכון ענקי, מרכיב השקעה ענקי וגם מרכיב ספקולציה ענקי. גם הצד השני הוא חלק מהכלכלה הריאלית: תעשייה יזמות תעסוקה וכו'. קריסה חדה במחירי הדירות לא תפגע רק ב “משקיע עם ארבע דירות”, אלא תוריד יחד איתה משקי בית רגילים ותמימים, קבלנים, בנקים והגוף הגדול מכולם זו מדינת ישראל אשר, איך נאמר בעדינות: מספסרת בקרקעות. כן, אני חסר דיור, וכן, ברמה האישית הייתי שמח לראות מחירים יורדים. אבל אני גם חי פה, נושם את הכלכלה הישראלית ומבין שמדינה לא קונים ביד שנייה.

לכן, לסח'בק (ולכולנו) עדיף תסריט אחר: מחירי דיור שיישארו תקועים עשר שנים בלי לזוז. זה לא דמיון פרוע, זה אשכרה קרה באמצע שנות ה־90. במונחים ריאליים מדובר בירידה של בערך 40%, בלי לשרוף את המועדון. כך ששוק הדיור ימשיך לתסוס מבחינת מספר עסקאות, הפשרת קרקעות, ובניית דירות חדשות. ולמי שעדיין לא משוכנע, הנה גרף נומינלי של 30 שנה מנתוני הלמ״ס. תסתכלו עליו לאט:

נחזור לכותרת צריך לעצור? סח'בק אמנם לקח כמה קורסים במדיניות ציבורית במסגרת התואר הראשון (היה מהנה מאד) אך לא חושב שאני אוכל לפתור את הסודוקו הזה. כאן אני מחשיב את עצמי כאחד אשר יושב ביציע עם גרעינים, ומעיר הערות לשחקנים אשר מזיעים על הפרקט. אבל בואו ננסה לזרוק רעיון, מי יודע אולי אולי אפילו אחד טוב: פרוייקטים מגלומנים של הריסת מקטעים שלמים אשר משמשים היום למגורים, מעיין פינוי בינוי לשכונה שלמה, כאשר חלק מהשטח יהפוך לפארקים ומבני ציבור/תשתיות ובכלל לא יחזור להיות מגורים. המשמעות שמספר הדירות החדשות אשר יבנו (אפילו בבניה צפופה) יהיה קטן ממספר הנהרסות. כך הקבלנים ימשיכו לבנות, הבנקים ימשיכו ללוות. דיירים ימשיכו לקנות (חלקם יקבלו דירה בחינם תמורת הישנה) מבחינת ניהול הביקוש לא ייעצרו עסקאות כי תפסקנה הציפיות לירידות מחירים. ממש כמו הרעיון הדיפלציוני של הביטקויין. הגוף היחיד אשר יפסיד מעסקה זו תהיה מדינת ישראל אשר תאבד הכנסה מהפשרת קרקעות. מקווה שיציבות מחירי הדיור פלוס ריבוי העסקאות יפצו על אבדן ההכנסה כי אם המחירים באמת יצנחו, מה שכרגע נראה הכיוון, גם לא תהיה למדינה הכנסה מהפשרת קרקעות וגם מספר העסקאות יהיה נמוך.

הייטקיסטים שלי, הפיסקה האחרונה היא עבורכם. דירה זו ההשקעה הכי חשובה בחייכם, מקווה שתהיינה לכם עסקאות גדולות יותר. כל אחד צריך לפחות את הדירה הראשונה (כהשקעה לטווח ארוך אשר פטורה ממס רווחי הון ומס ירושה). אבל מי שאין לו כרגע דירה בבעלותו, טוב יעשה אם ימתין קצת עד שהשוק יתנקה מעודף המוכרים. חכו חכו... גילוי נאות (פליז, אבל באמת פליז):

אין לראות באמור לעיל ניהול השקעות, ייעוץ השקעות, שיווק השקעות או תחליף לשיקול דעת עצמאי. כך לא אמור להיראות תהליך של ייעוץ השקעות, לא על פי חוק, לא על פי רגולציה, ובטח לא על פי השכל הישר. מדובר בהגיגים, מחשבות בקול רם והערות מהיציע של סח'בק, לצורכי דיון, שעשוע אינטלקטואלי ושחרור קיטור בלבד. כל מי שלוקח מזה החלטה פיננסית שיידע שזה עליו, באחריותו, ועם קסדה.